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當前二手房交易稅收執(zhí)法風險及防控對策

近年來，二手房市場交易在國家政策調(diào)控下，在不斷升溫與平緩中輪回反復。但不管受何種政策的影響，二手房交易直接面向廣大自然人，征管的公平公正極易引發(fā)社會關注，各級稅務部門都針對二手房征管公平問題做了大量細致工作，但有時存在顯失公正問題損害了納稅人切身利益。由于個人二手房交易存在涉及范圍較廣、交易隱蔽、部門之間信息不對稱等特點，造成稅收征管手段難以及時跟進。二手房交易征管現(xiàn)狀與稅收征管現(xiàn)代化要求 正逐步考量著稅務機關。為此，筆者結(jié)合實際分析了當前個人二手房交易存在的稅收征管風險，提出了建立信息共享體制、構(gòu)建第三方參與定價機制、加強自身隊伍建設等有利于應對潛在風險的措施建議，供借鑒。

    一、當前二手房交易稅收征管現(xiàn)狀

    以青島市地稅局黃島分局為例，2015年辦理一手房業(yè)務3萬套，二手房業(yè)務1.4萬套，入庫地方各項稅收３億元；今年以來已辦理一手房業(yè)務套2.9萬套，二手房業(yè)務1萬套，征收各稅近2.4億元。

    （一）強化導稅預審，推行高效辦稅服務。牢固樹立“最大限度便利納稅人、最大限度規(guī)范稅務人”的理念，理順涉稅業(yè)務工作流程。一是針對窗口服務人員素質(zhì)能力要求，對辦稅廳人員進行優(yōu)化組合，分為兩個業(yè)務小組，挑選業(yè)務素質(zhì)高、責任心強的人員擔任小組長，通過手把手的傳幫帶，強化辦稅人員業(yè)務素質(zhì)，打牢辦稅基本功。二是抽調(diào)骨干人員進行導稅及資料預審，將紙質(zhì)資料與電子資料同步審核。三是建立應急先收后辦機制，在納稅人出現(xiàn)擁堵時，對業(yè)務辦理較為繁雜的納稅人，由受理窗口先行收取納稅人資料，并延時加班辦理，辦結(jié)后主動通知納稅人前來辦理后續(xù)事項。

    （二）強化創(chuàng)新管理，堵塞非住宅交易稅收漏洞。該局辦稅服務廳根據(jù)營改增變化，認真研究房產(chǎn)交易相關文件，結(jié)合房管中心地稅窗口二手房交易現(xiàn)狀，設計制作《個人轉(zhuǎn)讓非住宅稅款計算表》，包含轉(zhuǎn)讓合同信息、評估價格確認、增值稅金及附加印花稅、扣除項目金額、賣方繳納稅費合計、買方繳納稅款合計等15大項。應用模板進行個人轉(zhuǎn)讓非住宅計算時，只需在模板中填寫合同轉(zhuǎn)讓價格、購房價格及稅款、房屋評估價格和各項費用四部分數(shù)據(jù)，便能自動計算出個人轉(zhuǎn)讓非住宅需交各稅稅額。

    （三）強化內(nèi)部監(jiān)督，實施有效內(nèi)控管理。引導干部認真學習容易發(fā)生執(zhí)法風險的重點環(huán)節(jié)和重點事項，共梳理了十個方面的風險點，并制定相應防范措施，防范可能在執(zhí)法中出現(xiàn)的風險性和苗頭性問題，有效規(guī)避執(zhí)法風險。同時，始終將依法廉潔征收管理作為工作重心，加強對執(zhí)法行為的監(jiān)督制約，建立定期抽查制度，由督查內(nèi)審部門定期對辦結(jié)件進行抽查，對發(fā)現(xiàn)的問題，在全局通報，及時提出改進建議，為干部公正執(zhí)法、安全執(zhí)法創(chuàng)造良好條件。

    二、當前二手房交易稅收征管中存在的風險點

    二手房交易稅收征管在各個環(huán)節(jié)還存在一定風險，透視整個交易征管過程，不可避免地存在主、客觀兩方面風險，只有梳理出整個鏈條中的風險點，才能更好地加以應對。

    （一）《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》應用引發(fā)的風險。《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》是稅務部門認定享受首套二套房契稅優(yōu)惠的重要依據(jù)。該證明依托國土資源和房屋管理局登記信息系統(tǒng)（俗稱新網(wǎng)，原查詢系統(tǒng)稱舊網(wǎng)，以下同）由房管部門開具，土地樓盤信息合法完整的在新網(wǎng)內(nèi)登記體現(xiàn)，無土地信息或樓盤審批不合法、或有其他歷史遺留問題的，只能在舊網(wǎng)內(nèi)查詢，且比例較大，以黃島分局為例，舊網(wǎng)內(nèi)房產(chǎn)信息約占全部房產(chǎn)的20-30%左右。即便在新網(wǎng)內(nèi)登記的房產(chǎn)，如果錄入查詢信息不同，同一家庭的《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》也會差別很大。出現(xiàn)這種情況原因主要有，房產(chǎn)登記以公民現(xiàn)用名為查詢條件，有曾用名的無法體現(xiàn)；不動產(chǎn)登記查詢條件多，包括居民身份證、軍官證、士官證、護照、來往內(nèi)地通行證等均可查詢；現(xiàn)日常應用的身份證有15位和18位，原用15位身份證號登記的房產(chǎn)信息，現(xiàn)提供18位的身份證號無法查詢結(jié)果。

    （二）交易雙方偽造各種交易證明引發(fā)的風險。在二手房交易過程中，部分稅收優(yōu)惠需要提供多種證明，為達到少繳稅款的目的，部分納稅人就想方設法在證明上做文章。在日常交易工作中碰到的假證明主要有以下種類：假《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》，假房產(chǎn)證復印件，假離婚證和離婚協(xié)議，假戶口本和戶籍證明等。如《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》，在不法刻章處不到100元即可造假，一套50萬元的房子，通過假《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》，符合滿五唯一條件，即可減免個人所得稅10000元，違法利益大，刺激部分不法業(yè)戶鋌而走險。

    （三）稅收征管人員日常執(zhí)法引發(fā)的風險。一是受理人員錄入錯誤數(shù)據(jù)。受理人員在操作過程中，如果不認真細致，就會導致錄入計稅依據(jù)錯誤，或者實際是三套以上誤選為首套或者二套，因錄入信息失真而導致少繳稅款。比如，納稅人遞交的購房資料中無《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》，不具備享受首套二套房契稅優(yōu)惠條件，但受理人員在錄入系統(tǒng)時，誤選為首套或者二套，就會造成少繳稅款。二是受理人員突破最低計稅價格。房產(chǎn)交易計稅依據(jù)采取實際成交額與最低計稅價格孰高的原則，如果突破最低計稅價格，將導致少繳稅款。在社會大環(huán)境下，如果受理人員沒有原則性，突破最低計稅價格非常容易做到。三是工作人員服務態(tài)度差出現(xiàn)投訴風險。二手房交易涉及多個部門，環(huán)節(jié)較多，因很多環(huán)節(jié)需要交易雙方簽字蓋章，因等待時間過長，而且多數(shù)二手房交易場所擁擠，辦稅環(huán)境較差，導致納稅人情緒波動，如果涉及復雜的稅收業(yè)務，容易出現(xiàn)因工作人員未履行一次性告知或有新政出臺未趕上優(yōu)惠政策等原因?qū)е录{稅人出現(xiàn)不冷靜情緒，跟窗口人員發(fā)生沖突，引起征納矛盾。比如，商品非住宅土地增值稅清算復雜，整體稅負較高，土地增值稅實行五級超率累進稅率，稅率為增值額的30%—60%，個人所得稅為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的20%，還要繳納增值稅及附加、契稅等稅費。一套100平方米的網(wǎng)點，買入時30萬元，現(xiàn)在售價150萬元，買賣雙方的稅款將高達70多萬元。

    （四）利用拆遷安置稅收優(yōu)惠政策引發(fā)的風險。個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房行為，按照稅法規(guī)定可享受契稅減免。有的小區(qū)或樓號不屬政府行為的拆遷安置范圍，但受理人員仍按享受拆遷安置的稅收優(yōu)惠辦理。

    三、針對二手房交易稅收風險應采取的防范措施

    營改增后，二手房交易稅收執(zhí)法風險始終是地稅部門應該重點防范的環(huán)節(jié)。就目前而言，應從以下幾個方面強化和延伸管理，不斷提高二手房交易稅收征管現(xiàn)代化水平。

    （一）強化職能部門溝通，堵塞造假漏洞。1.重視《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》的開具。協(xié)調(diào)房管部門，提供的查詢信息要全面，不僅要涵蓋新網(wǎng)舊網(wǎng)兩套系統(tǒng)，還要包括登記房產(chǎn)所有可能用到的身份證、曾用名等信息。加強信息技術支持，開放房屋信息查詢端口，稅務受理人員收到《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》后，對照房屋登記情況復核證明開具的準確度。2.建立開具信息銷號核查制度，杜絕《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》造假現(xiàn)象。房管部門的查詢明細每天登記清單，順序編號，并定期向地稅部門傳遞，地稅受理人員通過核查文書編號等措施強化管理。3.對在二手房交易中查實的制假售假行為，通過在交易場所定期公示的辦法，震懾不法業(yè)戶和不良中介。 4.協(xié)商民政部門加大對離婚證與離婚協(xié)議真?zhèn)尾樵兞Χ龋瑸榈囟惒块T提供技術支持。5.完善監(jiān)控制度，通過提供未成年子女的身份信息及準確數(shù)量等手段，遏制戶口本與戶籍證明造假行為。

    （二）科學引入第三方參與定價機制，確定合理評估價格。1.對無登記信息的小區(qū)，由第三方評估機構(gòu)按照市場行情及時確定參照標準，定期更新最低計稅價格。2.通過讓納稅人提供交易金額的銀行轉(zhuǎn)賬憑證、啟用第三方資金托管平臺等辦法。3.明確拆遷安置房的辦稅流程，建立拆遷安置臺賬。辦理拆遷安置房前，要通過與政府相關部門溝通，預審該項目的政府批文，或者實地核實該項目的準確信息。納稅人提供的各項資料中，對政府部門與納稅人簽訂的拆遷補償協(xié)議要審核原件。

    （三）強化內(nèi)部監(jiān)督，打造具備責任意識和良好職業(yè)操守的專業(yè)隊伍。1.建章立制，提高干部的工作責任意識。一是增強工作人員的責任心，養(yǎng)成嚴謹細致的良好習慣，提高錄入信息的準確度。二是實行資料審驗制度，對窗口人員的辦件資料，實行定期審驗和不定期抽查，發(fā)現(xiàn)錯誤和共性問題，及時糾正并內(nèi)部通報，提高工作準確率。三是考核前臺工作人員出錯率指標，與每月的窗口人員的績效考核掛鉤。2.強化培訓，提高干部的專業(yè)服務能力。一是加強商品非住宅的稅收政策培訓，熟練掌握稅收政策，對納稅人的咨詢答復口徑一致、標準統(tǒng)一。二是對于商品非住宅的過戶行為，因各項稅收的計算較為復雜，應將此類業(yè)務固定專門的窗口辦理，提高辦稅效率。三是加強對導稅預審人員與納稅人的溝通技巧培訓，了解納稅人的心理，化解征納矛盾。工作人員要嚴格遵守各項工作制度和工作規(guī)范，時刻保持思想上警覺、行動上自律。加強對工作人員培訓，提高溝通技巧，尤其是遇到緊急情況時，要及時啟動應急預案。充實前臺的業(yè)務骨干力量，提高窗口工作人員應對各項復雜業(yè)務的能力。對于新進人員要有持續(xù)培訓制度，要經(jīng)專業(yè)培訓并進行考核后達到一定標準才能上崗，把培訓前置來主動提高應對風險的能力。(來源：青島地稅局膠南分局)