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房地產(chǎn)稅控制房價有難度 但能改善貧富差距

今年春節(jié)以來，已有20余城出臺調(diào)控政策，樓市又迎來了新一輪升級調(diào)控。與此同時，銀行收緊房貸，私募資管新規(guī)問世，避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。在高層表態(tài)今年房地產(chǎn)的主要任務(wù)是“穩(wěn)房價”和“去庫存”的背景下，中國樓市何去何從，風險程度如何，拐點在哪兒？齊魯資管首席經(jīng)濟學家李迅雷對當前樓市相關(guān)熱點話題進行解讀。

　　今年三四線城市房價有個補漲過程

　　記者：前2月房地產(chǎn)投資指標全面提速達8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。同時，土地購置面積首次正增長。在整個樓市緊調(diào)控的大背景下，這個數(shù)據(jù)有點超預(yù)期，您怎么看這個數(shù)據(jù)？

　　李迅雷：其實是一個補漲。去年，一二線城市房價漲得多，今年三四線房價有個補漲過程。另外，我們發(fā)現(xiàn)今年的房地產(chǎn)銷售面積的增長要大于銷售額的增長，說明房價的上漲或者銷售額增加過程當中，主要是集中在三四線城市，因為均價比較低。從未來看，由于今年整體房貸是收緊的，而且已經(jīng)提高了房貸的折扣率，多個銀行已提高到了95折，所以這也表明了政策進一步收緊，房貸額度控制了，利率上升了。從歷史上來看，每當這個時候房地產(chǎn)的市場會步入一個相對低迷的狀態(tài)，房價的漲幅也會縮小。

　　記者：您對今年樓市的一個行情怎么判斷的？

　　李迅雷：應(yīng)該是增速的回落，未必會跌，但是它的漲幅趨小了，對比來看，可能歷史數(shù)據(jù)也是一樣的。總體來講，一二線城市房價去年漲幅過大，所以今年可能有個調(diào)整期，可能走平，三四線我估計還會略有上漲。

　　記者：您指的三四線是熱點城市周邊的還是一般指代的三四線城市？

　　李迅雷：主要是熱點城市，三個地區(qū)比如京津冀地區(qū)、長江三角洲地區(qū)和珠江三角洲地區(qū)，圍繞著大城市、超大城市周邊那些三四線城市，可能房價還會略有上漲。

　　記者：幅度大嗎？

　　李迅雷：幅度應(yīng)該也不會太大，因為今年調(diào)控力度比往年都要大。

　　2018年有一個買房相對低點

　　記者：您認為近期的樓市調(diào)控政策對熱點城市會起到“穩(wěn)房價”的效果嗎？特別是一線城市。

　　李迅雷：應(yīng)該能夠達到吧。今年基本上推行一城一策，每一個城市根據(jù)自己情況對樓市進行調(diào)控，對房價進行限制，既防止大漲也防止大跌。這個政策力度應(yīng)該還是有效果的。

　　記者：但近期看到上海又出現(xiàn)了“搶房潮”的新聞。

　　李迅雷：這種搶房潮一方面由于新房供給非常少。目前屬于一個時間窗口比較短缺的時候，可能過了這段時間新的樓盤會有所增加。另一方面，由于預(yù)期從緊，購房者急需申請下房貸。如果現(xiàn)在還拿不到按揭貸款的話，以后就更拿不到了，所以購房者比較急。所以，這樣就有一個時間上面的提前，但當期消費了以后消費可能會減少。

　　記者：您之前分析稱，可能今年下半年是一個買房的相對好的時機，限制還持這種態(tài)度嗎？

　　李迅雷：我覺得如果房價下跌的話，恐怕這一輪房價還是沒有到頭，更加確切說是2018年。因為房地產(chǎn)漲跌基本上三年一個周期，每三年會有一個低點，比如2015年對應(yīng)2012年是個低點，2012年對應(yīng)2009年是個低點，對應(yīng)下來基本上是三年一個相對低點，但不是絕對低點。

　　記者：您也提到“相對低點”，但總的來說房價是一波比一波高。到目前為止，您認為房地產(chǎn)泡沫風險大嗎？可控還是不可控？

　　李迅雷：我覺得風險還是處于在累計、積聚的過程，因為世界上沒有只漲不跌的商品價格，持續(xù)上漲后都會出現(xiàn)回落。既然這么長時間以來，房價一直沒有下跌，這個肯定是一個風險累計的過程。

　　記者：你的研究中，有沒有分析或判斷，房地產(chǎn)泡沫風險大概在什么時候或者某個臨界點會比較集中爆發(fā)。

　　李迅雷：我覺得會有，我估計可能是在2020年左右可能會有一個爆發(fā)。

　　記者：為什么做這個判斷，因為城鎮(zhèn)化因素還是？

　　李迅雷：一方面是城鎮(zhèn)化。但城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)大幅度放緩了，人流動性越來越低。2016年，外出農(nóng)民工數(shù)量大概只增加了五十萬，對這么大一個國家來講，一年新增外出農(nóng)民工數(shù)量只增加五十萬的話，就基本上等于零了，這就表明了以農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了后期了。另一方面，人口流動性急劇下降，如果一個城市沒有那么多新增人口的話，它的需求來自于哪里？所以，隨著需求的變化，房價也有它一個自然變化的規(guī)律。

　　另一方面，房地產(chǎn)中長周期一般是十八到二十五年，我想如果從2000年開始算，這個周期也差不多了。所以從這兩個方面我來看，見頂?shù)臅r間越來越近了，但未必就是今年或者明年就見頂。

　　房價大跌可能很難避免

　　記者：那您覺得如果“見頂”之后會不會引發(fā)一些系統(tǒng)性的風險？

　　李迅雷：那是肯定的。我覺得有風險是正常的，泡沫的破滅是正常的。而且不僅房價的泡沫會破滅，還會引發(fā)一連串泡沫的破滅，因為資本市場都是相關(guān)聯(lián)的。

　　記者：應(yīng)對這些風險，您有什么建議呢？

　　李迅雷：我覺得現(xiàn)在還是要加強房地產(chǎn)調(diào)控，如果要爆發(fā)的話，在它還有上漲空間的時候加強管制，抑制房價出現(xiàn)比較大幅度波動相對會減輕一點風險。現(xiàn)在是一個無奈的選擇，如果選擇過去調(diào)控房價，可以用增加土地供給、住宅用地的供給來增加滿足樓市的需求。那個時候可以這么做，但現(xiàn)在存量房越來越多，所以你再這樣去做可能會引發(fā)更大的危機，所以只有通過限購限貸等措施人為地抑制房價上漲。

　　記者：能有效果嗎？

　　李迅雷：總比房價繼續(xù)往上漲要好了。

　　記者：您認為最終房地產(chǎn)泡沫將會以什么方式消化掉？

　　李迅雷：我覺得最終可能還是避免不了大跌。因為你即便采取了很多緩沖措施，市場畢竟是市場。房地產(chǎn)是個市場，股市也是個市場，我們能夠控制股價不漲不跌嗎？也控制不了，股市有熊市牛市，有暴漲也有暴跌，同樣樓市也是一樣的。

　　記者：中央經(jīng)濟工作會議提出五大手段來建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，您對此有沒有什么期待？

　　李迅雷：我覺得效果肯定會有。但是我們還得去尊重市場規(guī)律，現(xiàn)在通過管制的方式能夠起到一定的效果，能夠使得泡沫破滅時候有個緩沖，不出現(xiàn)斷崖式下跌，如果能通過措施有一個斜率式下跌比前者還是要好。

　　記者：構(gòu)建長效機制的一部分初衷也是為了避免出現(xiàn)大跌的情況。

　　李迅雷：對。但還是很難避免，因為市場肯定會出現(xiàn)一種非理性狀態(tài)，它不會漲到一個理性的位置就停止不漲了，過漲或者過跌這兩種可能性都會有。所以，我覺得如何面對這樣一個可能性采取應(yīng)對措施更加現(xiàn)實，而不是說不采取相應(yīng)舉措，只是單純加強管制，這樣其實還是在累計問題。

　　記者：您有沒有什么具體的建議呢？

　　李迅雷：我覺得一方面當然還是要加強宏觀的調(diào)控，另外一方面，我們也要承認這么一個事實，就是很難控制價格。歷史上沒有一個國家能夠控制住房價的，它都有一個波動的過程，一旦出現(xiàn)大幅波動的時候我們怎么來應(yīng)對？我們的金融體系能不能承受得起這種巨幅的波動？我們對這些應(yīng)急舉措應(yīng)該要提前做準備的。

　　記者：確實應(yīng)該做好一些應(yīng)對措施?，F(xiàn)在有些寄希望于房地產(chǎn)稅，認為對抑制房價過快上漲會起到比較好的作用，您怎么看？

　　李迅雷：對改善貧富差距方面是有好處的，但對于抑制房價，我覺得還是有點難度。因為房價往往是過漲或者過跌的，美國也有房產(chǎn)稅，但它也出現(xiàn)過房價泡沫、房價過漲。所以，從這方面來講，只有房價上漲沒有房價下跌，或者只有盈利增長沒有虧損，我覺得這是很難的，沒有一勞永逸，因為這是市場決定的，你很難通過人為地控制來實現(xiàn)。

　　L型拐點還沒到，未來可能還要下一個臺階

　　記者：除了房價回暖的問題，近期公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)也有所好轉(zhuǎn)。比如2月份民間投資遠超預(yù)期。這說明中國經(jīng)濟回暖還是只是個別月份數(shù)據(jù)？您持L型拐點這種說法？

　　李迅雷：我覺得最近短期數(shù)據(jù)，我們叫高頻數(shù)據(jù)比較好。但是這些好轉(zhuǎn)是由于投入比較多，投入那么大產(chǎn)出那么小，即便回暖所付出的成本還是很高。所以，對于個別指標的好轉(zhuǎn)，我覺得還是要謹慎，因為這是前期投入的結(jié)果，但是效率、效益沒有相應(yīng)提升。整體來講。的我們處在L型走平的過程當中，但是可能還有一個斜率會往下走。

　　記者：目前，可能拐點這種說法還不成立？還沒到？

　　李迅雷：對，還沒到。

　　記者：您所指的投入過多是投資過多嗎？

　　李迅雷：對，主要是靠資金投入過多。

　　記者：就是貨幣的問題？

　　李迅雷：對，比如2016年M2增長了11.3%，但是銀行的總債務(wù)增長了16%，說明投入過大。

　　記者：就今年來說，下半年風險會比上半年更大嗎？

　　李迅雷：我覺得風險始終是存在的。

　　記者：下行壓力大嗎？

　　李迅雷：下行壓力還是存在的，就中國經(jīng)濟來說，可能還是要再下個臺階。

　　記者：您覺得這種波動會持續(xù)多少年？

　　李迅雷：波動的話，我覺得不會太大，因為我們的宏觀調(diào)控水平越來越高了，但是下行的趨勢是會延續(xù)的，而且短期的回暖也不代表下行趨勢結(jié)束。所以，我覺得沒有必要非要去找拐點，找原因更重要。比如雖然經(jīng)濟數(shù)據(jù)好了，但是好之后CPI沒起來呢？因為很難傳導，也說明了這一輪的經(jīng)濟周期是一個補庫存的周期，它持續(xù)時間是比較短的。

　　記者：現(xiàn)在還屬于補庫存的周期？

　　李迅雷：對，我覺得目前這一輪的大宗商品價格上漲等還是屬于補庫存周期的。

　　記者：大概這種補庫存周期，您預(yù)計會到什么時候。

　　李迅雷：我覺得現(xiàn)在已經(jīng)差不多了，就可能又有一個下行壓力了。

　　記者：然后到了這個階段可能又到一個平衡的增長點，是嗎？

　　李迅雷：對。

　　今年人民幣匯率可能穩(wěn)定在7左右

　　記者：最后一個問題，近期，央行再次宣布上調(diào)逆回購、SLF、MLF利率。在全球步入寬松貨幣周期的尾部，以及一些國家開始“從緊”的背景下，中國央行未來會是否會跟進加息？

　　李迅雷：加息不加息要相機抉擇。就同目前來看，中國肯定沒有加息可能。但實際上調(diào)控力量是手段，比如更多用了公開市場工具、同業(yè)拆放利率等進行調(diào)節(jié)。我覺得為了避免不出現(xiàn)直接加息給大家?guī)淼念A(yù)期影響，通過調(diào)整一下“麻辣粉”、“酸辣粉”回購利率的話，雖然本質(zhì)是加息，但是給人感覺更加隱蔽一些。如果直接調(diào)高居民存貸款利率的話，這就表明明確無誤加息了，預(yù)期影響肯定更大。

　　記者：未來美聯(lián)儲也可能面臨多次加息，中國會有沒有更進一步的動作？

　　李迅雷：我覺得可能會通過公開市場來加息，但如果真正市場通脹了就很簡單，直接提高銀行的基準利率就可以了。

　　記者：也有可能是嗎？

　　李迅雷：對，也是有可能的。相機抉擇，如果美國加息次數(shù)過多了，跟中國利差數(shù)小了，自然會給人民幣貶值帶來壓力，這個時候會迫使你來加息。

　　記者：您預(yù)計今年人民幣匯率會在什么水平波動？貶值壓力大嗎？

　　李迅雷：我覺得貶值壓力始終是存在的，而且是長期存在的壓力。

　　記者：今年呢？

　　李迅雷：今年，我覺得會相對穩(wěn)定一點，比如7左右。但是明年可能壓力會更大一點，畢竟我們貨幣的增量一直很大。（來源：鳳凰財經(jīng)）